경매와 공매의 차이점 초보자도 쉽게 이해하는 방법

경매와 공매의 차이점을 정의부터 진행 절차, 장단점, 입찰 방식까지 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 정리했습니다. 경매와 공매를 비교하고 자신에게 맞는 투자 방법을 확인해 보세요.

1. 경매와 공매의 정의와 주요 차이점

경매와 공매는 모두 부동산을 포함한 자산을 매각하는 방식이라는 점에서 비슷하지만, 실제로는 진행 방식과 목적에서 큰 차이가 있습니다. 이 둘의 개념과 주요 차이점을 이해하면 어떤 방식이 자신에게 더 적합한지 판단하기 쉬워질 겁니다.

경매란 무엇인가요?

경매는 법원이 주관하여 진행하는 절차로, 주로 채권자의 채권 회수를 목적으로 합니다. 예를 들어, 어떤 사람이 은행에서 대출을 받고 갚지 못했을 경우, 은행은 법원에 경매를 신청하여 해당 부동산을 매각하고 대출금을 회수하게 됩니다.

법원은 민사집행법에 따라 공정하게 절차를 진행하며, 입찰자들은 현장에서 경쟁을 통해 최고가를 제시하여 낙찰받을 수 있습니다.

공매란 무엇인가요?

공매는 국가나 공공기관이 주관하며, 주로 세금 체납 재산을 처분하기 위한 절차입니다. 예를 들어, 어떤 사람이 재산세를 오랫동안 내지 않았을 경우, 해당 부동산은 캠코(한국자산관리공사)를 통해 공매로 매각될 수 있습니다.

공매는 국세징수법을 기반으로 하며, 대부분 온비드(Onbid)라는 온라인 플랫폼에서 진행됩니다. 입찰 과정이 전산화되어 있어 비교적 편리하게 참여할 수 있는 장점이 있습니다.

주요 차이점은 무엇인가요?

1. 주관 기관 경매는 법원이 주관하며, 민사집행법을 따릅니다. 반면, 공매는 캠코와 같은 공공기관이 주관하며, 국세징수법과 같은 공적 법률을 따릅니다.
2. 목적 경매는 채권자와 채무자 간의 사적 채무 관계를 해결하기 위해 진행됩니다. 반면, 공매는 국가가 세금이나 벌금 등 공적 채무를 회수하기 위한 수단입니다.
3. 진행 방식 경매는 법원에서 지정한 날짜에 현장에서 입찰이 진행됩니다. 반면, 공매는 온비드와 같은 온라인 시스템을 통해 입찰이 이루어집니다.
4. 법적 지원 경매는 낙찰 후 인도명령이라는 법적 지원을 통해 소유권 확보가 용이합니다. 공매는 이런 지원이 없으며, 필요 시 명도소송을 통해 해결해야 합니다.

2. 진행 절차와 입찰 방식의 차이

경매와 공매는 부동산 매각이라는 동일한 목적을 가지고 있지만, 입찰 방식과 진행 절차에서 명확한 차이를 보입니다. 이 차이를 이해하면 투자자가 더 효율적으로 두 제도를 활용할 수 있습니다.

경매의 진행 절차

1. 경매 개시 채권자가 법원에 경매를 신청하면, 법원은 해당 자산을 경매로 매각하기 위해 공고를 냅니다. 이 과정에서 감정평가사가 부동산의 가치를 평가하여 최초 매각 예정가를 산정합니다.
2. 입찰 및 낙찰 법원이 지정한 입찰일에 현장에서 진행됩니다. 입찰자들은 비공개 방식으로 입찰 금액을 제출하며, 최고가를 제시한 사람이 낙찰자로 선정됩니다.
3. 유찰과 재경매 입찰자가 없거나 매각 예정가보다 낮은 금액이 제시되면 경매는 유찰됩니다. 이 경우, 약 한 달 후 다시 경매가 열리며, 매각 예정가는 보통 20~30% 하락합니다.
4. 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 낙찰자는 낙찰 후 4주 이내에 잔금을 납부해야 합니다. 이후 소유권 이전 등기를 통해 공식적으로 자산을 취득하게 됩니다.

공매의 진행 절차

1. 공매 공고 캠코(한국자산관리공사)가 온비드(Onbid) 플랫폼을 통해 공매 물건을 공고합니다. 공고에는 매각 예정가, 입찰 기간, 물건 상태 등의 정보가 포함됩니다.
2. 입찰 및 낙찰 공매는 온라인 입찰 방식으로 진행됩니다. 입찰자는 온비드에 접속해 원하는 물건에 입찰 금액을 제시합니다. 경매와 마찬가지로 최고가 입찰자가 낙찰됩니다.
3. 유찰과 재공매 입찰자가 없으면 공매는 유찰됩니다. 하지만 공매는 경매보다 빠른 속도로 재공매가 이루어지며, 유찰 시 최초 매각 예정가의 10%씩 가격이 하락합니다. 재공매는 보통 일주일 단위로 진행됩니다.
4. 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 낙찰자는 공매 공고에서 지정된 기한 내에 잔금을 납부해야 합니다. 납부 기한은 금액에 따라 다르며, 3천만원 미만의 경우 7일 이내에 납부해야 합니다. 이후 소유권 이전 등기를 통해 자산을 취득합니다.

3. 경매와 공매의 장단점

경매와 공매는 모두 투자자들에게 매력적인 자산 취득 기회를 제공합니다. 하지만 두 제도는 각각의 장단점을 가지고 있어, 이를 잘 이해하고 자신의 상황에 맞게 선택하는 것이 중요합니다.

경매의 장단점

장점

1. 시세보다 낮은 가격에 취득 가능 경매는 유찰이 반복될수록 매각 예정가가 20~30%씩 하락합니다. 따라서 저렴한 가격에 부동산을 취득할 가능성이 높습니다.
2. 법적 보호 제도 활용 가능 경매 낙찰자는 법원의 인도명령을 통해 소유권 확보와 명도를 용이하게 진행할 수 있습니다. 이는 소유권 행사 과정에서 강력한 지원책이 됩니다.
3. 물건 다양성 경매는 상업용 건물, 주거용 부동산, 토지 등 다양한 종류의 물건을 포함하여 선택의 폭이 넓습니다.

단점

1. 긴 진행 기간 경매는 법적 절차가 포함되기 때문에 보통 6개월 이상 소요됩니다. 긴 시간 동안 자금을 묶어둘 가능성이 있습니다.
2. 현장 입찰의 번거로움 법원에서 지정한 날짜에 직접 방문하여 입찰해야 하므로 시간적, 물리적 제약이 따릅니다.

공매의 장단점

장점

1. 빠른 진행 속도 공매는 보통 3개월 이내에 절차가 완료됩니다. 유찰이 되더라도 일주일 단위로 재공매가 진행되어 경매보다 속도가 빠릅니다.
2. 온라인 입찰의 편리함 온비드(Onbid) 플랫폼을 통해 온라인으로 입찰할 수 있어 시간과 장소의 제약 없이 참여가 가능합니다.
3. 잔금 납부 조건의 유연성 공매는 금액에 따라 잔금 납부 기한이 다르며, 일부 금액은 7일 이내로 빠르게 납부해야 하지만 대체로 조건이 유리합니다.

단점

1. 법적 보호 제도의 부재 공매는 경매와 달리 인도명령이 제공되지 않아, 점유자가 거주 중일 경우 명도소송을 별도로 진행해야 합니다.
2. 가격 하락폭이 작음 유찰될 경우 최초 매각 예정가의 10%씩 가격이 하락하기 때문에 경매보다 가격이 크게 떨어지지 않습니다.

4. 투자자들을 위한 실용적인 팁

경매와 공매는 단순한 자산 매각 방법이 아니라, 잘 활용하면 높은 수익을 올릴 수 있는 투자 수단입니다. 하지만 성공적인 투자를 위해서는 제도의 특성을 이해하고, 적절한 전략을 세우는 것이 중요합니다. 아래에서는 경매와 공매에 성공적으로 접근하기 위한 실용적인 팁을 정리했습니다.

경매를 활용한 투자 팁

1. 물건 조사 철저히 하기 경매 물건은 낙찰자가 모든 권리와 의무를 떠안게 됩니다. 따라서 물건지의 권리분석(근저당, 유치권, 가처분 등)과 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 사전에 철저히 조사해야 합니다.
   • 권리분석이 어렵다면 법무사나 전문가의 도움을 받는 것도 방법입니다.
2. 유찰 전략을 활용하기 경매는 유찰될수록 매각 예정가가 20~30%씩 하락합니다. 첫 회차에서 낙찰받는 것보다는 유찰 후 낮아진 가격에 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다.
   • 단, 지나치게 인기 있는 물건은 경쟁률이 높아져 기대만큼 가격이 낮아지지 않을 수 있으니 주의하세요.
3. 현장 조사 필수 경매 물건의 실물을 확인하여 건물 상태와 주변 환경을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 입찰 전 물건지의 가치를 정확히 평가하는 것이 중요합니다.

공매를 활용한 투자 팁

1. 온비드 활용법 익히기 공매는 대부분 온비드(Onbid) 플랫폼을 통해 진행되므로, 플랫폼 사용법과 입찰 절차를 숙지해야 합니다.
   • 온비드에서는 물건 검색, 입찰 금액 설정, 진행 현황 확인 등을 편리하게 할 수 있습니다.
2. 유찰 물건을 노리기 공매는 유찰될 때마다 매각 예정가가 10%씩 하락합니다. 유찰 후 가격이 낮아진 물건을 집중적으로 분석하고 입찰하면 더 유리한 조건으로 낙찰받을 가능성이 높습니다.
3. 명도소송 대비하기 공매는 인도명령이 없기 때문에 점유자를 내보내기 위해 명도소송이 필요할 수 있습니다. 소송 비용과 소요 시간을 사전에 고려하고, 점유자의 협조를 얻기 위한 대안도 마련해 두는 것이 좋습니다.

경매와 공매 공통 팁

1. 자금 계획 철저히 세우기 경매와 공매 모두 낙찰 후 잔금을 정해진 기한 내에 납부해야 합니다. 부족한 자금을 마련하기 위해 금융권 대출을 활용할 경우, 이자율과 상환 계획을 미리 고려해야 합니다.
2. 대항력 있는 임차인 주의 경매와 공매 모두 대항력 있는 임차인이 있는 경우, 해당 임차인의 권리를 승계해야 합니다. 대항력의 유무를 확인하려면 등기부등본과 점유자의 임대차 계약서를 반드시 확인하세요.
3. 적정 낙찰가 설정 무조건 낮은 가격에 입찰하기보다는 해당 부동산의 실거래가와 수익성을 분석하여 합리적인 낙찰가를 설정하는 것이 중요합니다. 지나친 고가 입찰은 추후 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.